Mercato immobiliare in Italia: cosa aspettarsi?

Negli ultimi tempi, il dibattito sui canoni d'affitto ha raggiunto livelli senza precedenti, generando disagio e frustrazione tra lavoratori e studenti in molte città italiane. 

L'accesso a una casa decente sembra sempre più fuori dalla portata di molti e la situazione non dovrebbe migliorare.

Ma non è tutto: con i tassi di interesse in continua crescita, l'idea di acquistare una casa diventa sempre più onerosa e complessa. Di conseguenza, molte più persone scelgono di optare per l'affitto.

A conferma di questa tendenza, una recente indagine della Banca d'Italia riferita al primo trimestre del 2023 ha evidenziato l'incremento della domanda di locazioni. 

Viene inoltre sottolineato uno scenario non così positivo per i prossimi mesi.

Approfondiamo tutto in questo focus.

Partiamo facendo un piccolo passo indietro. 

Negli ultimi anni, anche come conseguenza di quello che abbiamo dovuto affrontare a seguito dei lockdown, molte persone hanno optato per migliorare le proprie abitazioni. Tutto ciò, insieme a tassi di interesse prossimi allo zero, ha causato un’espansione del mercato immobiliare fuori dalle previsioni, con le compravendite che hanno toccato quasi 750 mila transazioni nel 2022.

Potremmo però trovarci a un punto di svolta…

Nello specifico, nel primo trimestre di quest’anno, secondo un’indagine di Banca d’Italia presso 1.458 agenti immobiliari, i prezzi delle case sono rimasti stabili, sebbene le condizioni della domanda nel complesso risultino in deterioramento.

Nonostante ciò, dal sondaggio emerge che lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è tornato a diminuire, attestandosi su valori molto bassi. Anche i tempi di vendita sono scesi, facendo registrare il nuovo minimo dall’inizio della rilevazione. 

Sebbene ogni regione e città abbia le sue dinamiche, questi dati a livello nazionale ci permettono di avere una panoramica generale dell'andamento.

Ad ogni modo, guardando al futuro le prospettive non sono tuttavia favorevoli. 

I motivi?

• Accesso al credito più oneroso: Con tassi passati in media dall’1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023;
• Politiche creditizie più prudenti: A causa dei tassi più alti, le banche fanno una selezione più accurata sulle richieste di mutui. Scartando potenziali mutuatari che vengono valutati con un grado maggiore di insolvibilità;
• Meno acquisti finanziati da mutuo: Dati i due punti precedenti, meno persone potranno accedere o permettersi un mutuo e di conseguenza sono poche le famiglie che hanno la liquidità a disposizione per comprare casa senza indebitarsi. Quasi un operatore su tre intervistato segnala difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti, valore massimo dal 2015;
• Difficoltà a pagare i mutui: Soprattutto per coloro che hanno stipulato un contratto a tasso variabile, la rata è aumentata anche del 60%, trovandosi in grossa difficoltà a fronteggiare i pagamenti;
• L'inflazione attesa resta elevata, incidendo negativamente sulla domanda di abitazioni.

Secondo quanto emerge dall’analisi dell’osservatorio immobiliare di Nomisma, nell’anno in corso è prevista una flessione nel mercato immobiliare con un calo delle compravendite pari al 14,6% e una diminuzione dei nuovi mutui del 18% annuo.

I prezzi delle case sono visti in aumento dell’1%, ma questo dato si tradurrà in un calo del 4,8% se corretto per l’inflazione. Stessa cosa accadrà negli anni successivi, quando in valori nominali si assisterà a un aumento dello 0,2% e dello 0,5% nel 2024 e 2025, che corretto per l’inflazione si tradurrà rispettivamente in un -2,5% e -1,4%.

Cosa aspettarsi invece dagli affitti?

Anche qui la situazione non è la migliore…

Secondo lo studio della Banca d’Italia i prezzi degli affitti probabilmente continueranno a salire. Le città più “colpite” rimarranno le grandi metropoli.

Cosa fare allora in questa situazione?

Se non si ha l’urgenza di acquistare casa la soluzione che potrebbe venire in mente a tutti è quella di aspettare un periodo in cui i tassi torneranno ad essere bassi e i prezzi degli immobili in discesa.

Ma quando sarà questo momento?

È vero che tassi a questi livelli non si vedevano da molti anni. 

Sappiamo inoltre quante difficoltà possa incontrare l’economia confrontandosi con un costo del debito così elevato. 

Per farsi un'idea basta vedere i diversi fallimenti bancari negli Stati Uniti.

D’altra parte, i tassi potrebbero salire ancora e rimanere a questi livelli per diverso tempo.

Attualmente il mercato sta infatti prezzando ancora un duplice rialzo nei prossimi mesi.

Insomma, visto che provare a fare queste previsioni è pressoché impossibile, la soluzione migliore è quella di pianificare, pianificare e ancora pianificare al meglio tutti gli scenari possibili.

Come ad esempio una situazione in cui i tassi variabili potrebbero aumentare ancora o i prezzi degli affitti a loro volta salire.

Una volta fatta questa analisi ci dovremmo chiedere: sono in grado di affrontare sia psicologicamente che economicamente il peggior scenario possibile?

Se la risposta è più sì che no, allora la scelta fatta è quella giusta.