“Il mercato immobiliare U.S crollerà di oltre il 15%”

Negli Stati Uniti, i prezzi delle case sono aumentati del +94,5% dal primo trimestre 2013 al secondo trimestre 2022. Considerando anche l’inflazione, l'incremento è comunque del + 60,8%. 

L'entità di questo rialzo è maggiore rispetto a quella registrata nel precedente boom immobiliare, avvenuto tra il primo trimestre 1998 e il secondo trimestre 2007.

Va inoltre sottolineato come gran parte del recente aumento sia attribuibile al periodo che va dal primo trimestre 2020 al secondo trimestre 2022, arco temporale in cui si è verificato circa il 40% dell'apprezzamento decennale.

I motivi dell’aumento dei prezzi possono essere ricercati in diversi fattori come: i tassi ultra bassi, gli stimoli fiscali (i cosiddetti helicopter money che hanno aumentato il reddito disponibile dei cittadini), le interruzioni della catena di approvvigionamento e l’aumento del costo del lavoro e dei materiali da costruzione grezzi che hanno spinto l'offerta al ribasso.

Se a questo si aggiunge un cambiamento dello stile di vita causato dalla pandemia, con le grosse città che si sono spopolate e i nuovi accordi di lavoro che permettevano di lavorare da casa, capiamo quante dinamiche hanno influito sul settore. 

Guardando alcuni dati, possiamo osservare quanta esuberanza ci fosse per acquistare casa.

Il grafico seguente mostra i prezzi reali trimestrali delle case, il rapporto prezzo/affitto delle case e il rapporto prezzo/reddito. 

Come spiegato in uno studio della Fed di Dallas, valori superiori al 95% (rappresentati dalle barre grigie) indicano una serie di comportamenti anomali e insostenibili.

Arrivando ad oggi, invece, i prezzi delle case negli Stati Uniti, misurati dall'indice Case-Shiller, sono scesi dello 0,8% in ottobre. Dal picco di giugno sono invece calati del 2,4%.

Da un lato, un calo del 2,4% suona come una goccia nel mare. Dall'altro, è già abbastanza marcato da essere considerato il secondo più grande dell'era post-seconda guerra mondiale. Tuttavia questa diminuzione rimane comunque molto al di sotto del declino del 26% da massimo a minimo verificatosi tra il 2007 e il 2012.

Di pari passo con gli aumenti dei tassi della Fed, i tassi per un mutuo a 30 anni hanno raggiunto la soglia del 7% a novembre.

Tassi elevati e prezzi alle stelle hanno spinto il mercato immobiliare in quella che per ora può essere definita solo una correzione.

Tuttavia, a queste condizioni i cittadini fanno fatica ad acquistare casa, di conseguenza le vendite di immobili esistenti hanno toccato i minimi del 2007-2008.

Le previsioni non lasciano ben sperare. Secondo Moody's Analytics i prezzi delle case negli Stati Uniti diminuiranno del 10% nel caso positivo in cui una recessione non dovesse colpire l’economia; nel caso negativo, invece, ci dovremo aspettare che il calo da picco a minimo si attesti tra il 15% e il 20%.

Ma perché da risparmiatori e investitori ci dobbiamo interessare al mercato immobiliare statunitense?

Il mercato immobiliare ha un grosso impatto sull’economia statunitense, rappresentando circa il 18% della quota del Pil. Il NAHB (National Association of Home Builders) stima che per ogni casa costruita, vengono creati circa tre posti di lavoro.

Non a caso osserviamo che esiste una stretta correlazione inversa tra l’indice del mercato immobiliare misurato dal NAHB e il tasso di disoccupazione. Sarà da monitorare se il gap che si è creato tra questi due indicatori sarà colmato nei prossimi mesi.

Inoltre, va anche considerato l’impatto che la categoria “Housing” ha all’interno del calcolo dell’inflazione (CPI), pesando solitamente per oltre il 40%.

Una riduzione del suo prezzo può quindi avere un' influenza non indifferente sul più ampio indice dell’inflazione.

Se questa esposta è l’attuale situazione statunitense, che dire di quella europea e italiana?

La BCE sta aumentando i tassi con un ritardo temporale di circa 6 mesi rispetto alla sua controparte statunitense, di conseguenza, l’impatto di queste manovre sull'economia reale potrà essere osservato solo tra qualche mese.

Un recente studio della BCE mostra come un aumento di 1 punto percentuale del tasso ipotecario porta, a parità di condizioni, ad un calo dei prezzi delle abitazioni di circa il 5% e a una riduzione degli investimenti immobiliari di circa l’8% dopo circa due anni.

Lo studio mostra inoltre come in un contesto di bassi tassi di interesse (come quello attuale) il calo stimato dei prezzi delle case e quello degli investimenti immobiliari è rispettivamente di circa il 9% e il 15% dopo circa due anni.

Tuttavia, nello studio viene inoltre sottolineato come oltre ai tassi ipotecari, l'andamento del mercato immobiliare risenta di altri fattori, anche di natura strutturale.

Ci troviamo quindi agli albori dello scoppio di una bolla o solo di fronte ad un calo strutturale dopo un periodo di eccessiva esuberanza?

Solo il tempo ci darà la risposta.